1. Was kosten 100.000 Euro?
Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung: Nominalzins plus 1 Prozentpunkt (Tilgung) durch 12 (Monate). Beispiel: Bei einem Zinssatz von 4 Prozent p.a. plus 1 Prozentpunkt Tilgung ergibt sich 5 Prozent p.a., bei 100.000 Euro geliehenem Geld also 5.000 Euro im Jahr, durch 12 Monate gleich knapp 417 Euro pro Monat.
In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich ein höherer Tilgungssatz. Beispiel: 4 Prozent Zinssatz plus 2 Prozent Tilgung sind 6 Prozent p.a., bei 100.000 Euro geliehenem Geld also 6.000 Euro im Jahr, durch 12 Monate sind es dann 500 Euro im Monat.
2. Instandhaltungsrücklage, Wohngeld
Zu der monatlichen Belastung ist das Wohngeld (bei Eigentumswohnungen) bzw. eine Instandhaltungsrücklage hinzuzurechnen. Größenordnung bei Neubau 2 – 2,50 Euro, bei Altbau 2,50 – 3,50 Euro pro Quadratmeter im Monat.
3. Erwerbs-Nebenkosten nicht vergessen
Zu dem eigentlichen Kaufpreis für Haus oder Wohnung sind rund 6 Prozent (Hamburg und Berlin, alle anderen Bundesländer 5 Prozent) an Erwerbs-Nebenkosten hinzuzurechnen (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer). Ist ein Makler zu bezahlen, kommen bis zu gut 6 Prozent (5,25 Prozent plus Mehrwertsteuer) hinzu.
4. Eigengeld
Ohne Eigengeld kein Immobilienerwerb! 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Erwerbs-Nebenkosten sind das Minimum. Je mehr, umso besser – nicht zuletzt deswegen, weil man dann Kredit zu einem günstigeren Zins bekommt. Eine 100-Prozent-Finanzierung sollte nur bei sehr gutem und stabilem Einkommen in Frage kommen; die Erwerbs-Nebenkosten sollten aber auf keinen Fall per Kredit finanziert werden.
5. Belastungsgrenze
Die Belastung bei einer Immobilienfinanzierung (inkl. Nebenkosten) sollte nie über 40 Prozent des Nettoeinkommens liegen. Doppelverdiener müssen bedenken, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, zum Beispiel bei Geburt eines Kindes.
6. Annuitätendarlehen – die erste Wahl
Zur Finanzierung eignet sich am besten ein sog. „Annuitätendarlehen“. In jeder Rate steckt ein Teil Tilgung und ein Teil Zinsen. Der Tilgungsanteil steigt Monat für Monat – anfangs jedoch eher langsam, so dass nach zehn Jahren noch nicht viel getilgt ist. Dann aber geht es schneller voran – je nach Zinshöhe ist das Darlehen bei einer 1-prozentigen anfänglichen Tilgung nach gut 30 Jahren getilgt.
7. Keine Kombi-Modelle!
Finger weg von allen „Kombi-Modellen“, bei denen ein Kredit mit einem anderen „(Spar-)Vertrag" kombiniert wird (Darlehen mit Lebensversicherung, Bausparen mit „Vortilgung“). Bei diesen Modellen wird nicht getilgt, sondern parallel gespart. Da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen, sind diese Modelle wirtschaftlich nachteilig!
8. Öffentliche Förderung
Familien sollten sich auf jeden Fall erkundigen, ob sie öffentlich gefördert werden (www.baufoerderer.de). Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Maßnahmen, die der Energieeinsparung diesen – sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten. Diese Kredite werden über die finanzierende Bank abgewickelt.
9. Laufzeit 10 oder 15 Jahre?
Ist das Zinsniveau niedrig, kann eine Vereinbarung über 15 Jahre sinnvoll sein – sie gibt auf jeden Fall eine hohe Planungssicherheit. Allerdings ist eine 15-Jahres-Finanzierung rund 0,5 Prozentpunkte teurer als eine 10-Jahres-Bindung. Der Kunde kann nach zehn Jahren den Kredit kündigen. Damit hat er in den letzten fünf Jahren eine Art Pufferzone, in der er in Ruhe die Zinsentwicklung beobachten kann.
10. Sondertilgung oder höheren Tilgungssatz vereinbaren
Vereinbaren Sie das Recht zur Sondertilgung, entweder durch einen höheren Tilgungssatz (z. B. 2 oder 3 Prozent) oder per Extra-Tilgungszahlungen pro Jahr. Das gibt mehr Spielraum zur schnelleren Tilgung, wenn die Einkünfte dies zulassen. Sondertilgungen in Höhe von 5 Prozent p.a. werden inzwischen standardmäßig von fast allen Anbietern eingeräumt.
11. Finger weg von Steuersparmodellen
Schließen Sie niemals einen Immobilienvertrag „wegen der Steuern“ ab, auch dann nicht, wenn scheinbar seriöse Banken und/oder Notare hinter dem Konzept stehen oder sog. „Mietgarantien“ gegeben werden. Die so angebotenen Wohnungen sind in der Regel überteuert, Provisionen gehen in die Tausende, die prognostizierten Mieteinnahmen sind nicht zu erzielen.
12. Markt beobachten
Schauen Sie sich möglichst viele Wohnungen oder Häuser an, bevor Sie sich entscheiden. Nur so können Sie ein Gefühl für den richtigen Preis entwickeln und werden sehr schnell feststellen, wo Sie leben möchten und wo nicht.
Stand vom Montag, 29. August 2011
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