Nachdem in der Vergangenheit zehn für Privatanleger wichtige offene Immobilienfonds geschlossen wurden und sich drei weitere in Abwicklung befanden, werden jetzt zunehmend die Hoffnungen der Anleger, dass ihr Fonds wieder öffnet, enttäuscht.Zuletzt gaben der Axa Immoselect und der Degi International Ende Oktober bekannt, dass sie ihre Fonds abwickeln werden.
Ob der CS Euroreal und der SEB Immoinvest – wie von den Emissionshäusern erhofft – noch in diesem Jahr wieder öffnen werden, bleibt abzuwarten.
Die einst als sichere Anlageform geltenden offenen Immobilienfonds stecken in der Krise. Als im Jahr 2008 vorwiegend institutionelle Anleger in großem Stil ihr Geld abzogen, gerieten zahlreiche Fonds in Liquiditätsnot und mussten die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen. Derzeit sind von den 21 für Privatanleger wichtigsten offenen Immobilienfonds noch immer fünf geschlossen. Sechs weitere konnten auch nach einer (fast) zweijährigen Schließung die Rücknahme ihrer Anteile nicht wieder aufnehmen und befinden sich aktuell in Auflösung.
Viele Anleger waren durch die Entwicklung so verunsichert, dass sie im Falle der Öffnung „ihres“ Fonds sofort verkaufen wollten. Deshalb reichte die vom Axa Immoselect und Degi International durch Immobilienverkäufe beschaffte Liquidität nicht aus, um alle rückgabewilligen Anleger zu bedienen. Dies führte zu den Beschlüssen, die Fonds nunmehr abzuwickeln. An die Anleger wird ab April 2012 bis Oktober 2014 in halbjährigen Tranchen der Erlös des Verkaufs der Immobilien anteilig ausgezahlt. Zusätzlich werden die Erträge des Portfolios ausgeschüttet.
Wie hoch der für den einzelnen entstehende Verlust am Ende sein wird, wird sich erst nach vollständiger Abwicklung herausstellen. Auf das Ergebnis negativ auswirken können sich Vorfälligkeitsentschädigungen, die beim vorzeitigen Verkauf der Immobilien an die Banken zu zahlen sind. Auch der Verkaufsdruck, der auf den Fonds lastet, droht sich negativ auf die erzielbaren Verkaufspreise auszuwirken. Andererseits ist wegen der Inflationsangst die Nachfrage nach gut vermieteten Immobilien hoch.
Die Allianz hat den Anlegern des Degi International, die ihre Anteile über die Allianz oder ihre Tochter Allianz Global Investors erworben haben, ein Abfindungsangebot unterbreitet. Sie bietet ihnen an, ihnen ihre Anteile für 42,78 Euro, dem Buchwert des Tages vor der Abwicklungsentscheidung, abzunehmen.
Möglicherweise ist dieses Angebot auf dem Hintergrund zu sehen, dass in einem Ombudsmannverfahren gegen die beratende Commerzbank festgestellt wurde, dass die Prospektaussage, die Anlage sei mündelsicher, fehlerhaft ist und zum Schadensersatz verpflichtet.
Was können Anleger tun?
Betroffene Anleger haben mehrere Möglichkeiten:
1. Sie können abwarten, was die Fondsgesellschaft Ihnen auszahlt und hoffen, dass der Verlust nicht allzu groß ist.
2. Sie können Ihre Fondsanteile direkt über die Börse verkaufen und auf diesem Weg sofort Geld erhalten, allerdings ist an der Börse mit Verlusten bis zu 70 % zu rechnen.
3. Sie können die Varianten eins und zwei kombinieren und so einerseits für einen Teil sofort Geld erhalten, andererseits für den restlichen Teil auf höhere Zahlung hoffen.
4. Sie können Ihre Bank wegen Falschberatung verklagen, vorausgesetzt der Fehler der Bank lässt sich nachweisen (z.B., weil er auch im Emissionsprospekt enthalten ist). Ein Beratungsfehler könnte etwa darin liegen, den offenen Immobilienfonds als kurzfristig und jederzeit verfügbar zu bezeichnen. Außerdem lässt sich unter Umständen der Bank der Vorwurf machen, nicht über versteckte Kosten aufgeklärt zu haben. Es kommt aber wie immer auf den Einzelfall an, und da eine Klage weitere Kosten nach sich zieht und ein Ausgang des Verfahrens unwägbar ist, sollte dieser Schritt gut überdacht werden.
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Stand vom Donnerstag, 10. November 2011
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