Schrottimmobilien: Bundesgerichtshof stärkt Verbraucher

Bank muss Wertermittlung bei entsprechendem Vortrag im Prozess vorlegen 

Der BGH hat in einem neueren Urteil zwar bekräftigt, dass eine Bank materiell-rechtlich nicht verpflichtet ist, ihre Einwertungsunterlagen über ein Objekt herauszugeben, bei entsprechendem schlüssigen Vortrag kann sie im Prozess aber zur Vorlage verpflichtet werden (BGH-Urteil vom 26.06.07, Az.: XI ZR 277/05).

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stärkt die Position der Betroffenen von Schrottimmobilien im Prozess, weil sie sich auch auf Urkunden beziehen können, die ihnen selbst nicht vorliegen. Der BGH bleibt zwar bei seiner Position, dass die finanzierende Bank ihre im Rahmen einer Immobilienfinanzierung entstandenen – internen – Einwertungsunterlagen grundsätzlich nicht herausgeben müsse.

Wenn aber der Verbraucher im Prozess schlüssig die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises vorgetragen und sich zum Beweis für die Kenntnis der Bank hiervon auf deren Einwertungsunterlagen bezogen hat, müsse das Gericht eine Ermessensentscheidung treffen, ob eine Pflicht der Bank zur Urkundenvorlage besteht. Steht nämlich fest, dass die Bank ihren Erkenntnisvorsprung hinsichtlich der Sittenwidrigkeit der Kaufpreisvereinbarung erkannt und den Kredit suchenden Kunden nicht hierauf hingewiesen hat, ist sie ihm zum Ersatz seines Schadens verpflichtet.

Nur unter ganz engen Voraussetzungen ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine finanzierende Bank bei Steuer sparenden Immobilienfinanzierungsmodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Vorhaben verpflichtet.

Neu ist, dass bei "institutionalisiertem Zusammenwirken" der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler von einem zum Schadensersatz verpflichtenden konkreten Wissensvorsprung der Bank nicht nur bei Sittenwidrigkeit des Kaufpreises sondern auch dann ausgegangen wird, wenn sie weiß, dass für die Bewertung des Kaufobjekts wesentliche Umstände durch Manipulation verschleiert wurden oder dass der Vertragsschluss ihres Kunden auf einer arglistigen Täuschung des Verkäufers im Sinne des § 123 BGB bzw. auf einer vorsätzlichen Verletzung von Aufklärungspflichten vor Vertragsschluss beruht. Die Kenntnis der Bank von einer solchen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Angaben objektiv evident ist, sodass sich die Bank der Erkenntnis geradezu verschlossen hat. Eine der Bank ins Auge springende Täuschung, z. B. über erzielbare Mieteinnahmen, lässt sich leichter nachweisen, wenn der Kreditnehmer sich zum Beweis auf die im Besitz der Bank befindlichen Einwertungsunterlagen beziehen und das Gericht die Bank zur Vorlage verpflichten kann.

Stand vom Freitag, 15. August 2008