Immer mehr Banken beschränken sich in der Baufinanzierung nicht darauf, ihren Kunden ein klassisches Hypothekendarlehen mit laufender Tilgung anzubieten. Im Zuge von Allfinanz-Kooperationen wird stattdessen verstärkt versucht, Produktkombinationen aus Vorfinanzierungskrediten und Bausparverträgen zu verkaufen. Die Verbraucherzentrale Bremen hat schon mehrfach vor solchen Angeboten gewarnt, weil sie regelmäßig teurer sind, als der Kunde erkennen kann. Mitunter drängt sich allerdings der Eindruck auf, dass auch manche Anbieter ihre Kombi-Produkte nicht richtig verstehen.
Die PSD Bank Nord eG bietet beispielsweise zurzeit Hypothekendarlehen mit einer 15-jährigen Zinsfestschreibung zu nominal 5,35 %, effektiv 5,48 % an. Für ein klassisches Darlehen mit laufender Tilgung ist das im Vergleich zur regional ansässigen Konkurrenz ein mittelprächtiges Angebot. Gleichzeitig offeriert die Bank das Darlehen aber auch in Verbindung mit einem Bausparvertrag ihres Kooperationspartners Schwäbisch Hall. Bei dieser Variante werden für das Darlehen 15 Jahre lang nur die Zinsen gezahlt. Danach wird der Kredit mit dem angesparten Bausparvertrag abgelöst und das verbleibende Bauspardarlehen in knapp zehn Jahren zurückgezahlt.
Auf den ersten Blick sieht die Bausparkombination sehr attraktiv aus. Zunächst ist 15 Jahre lang ein effektiver Zins von 5,48 % zu zahlen, dann neun Jahre und sieben Monate lang ein Effektivzins für das Bauspardarlehen von 4,38 %. Über die gesamte Laufzeit hinweg scheint der Effektivzins somit im Durchschnitt bei zirka 5 % zu liegen. Das ist jedoch ein Trugschluss. Tatsächlich liegt der Gesamteffektivzins – was der Kunde nicht erfährt – bei 6,2 %.
Der Grund liegt darin, dass der Darlehensnehmer zunächst einen Kreditzins von effektiv 5,48 % zahlt, während er für seine Einlagen in den Bausparvertrag lediglich Guthabenzinsen von 1,25 % bekommt. An diesen nagt obendrein noch eine einmalige anfängliche Abschlussgebühr von 1 %, so dass die effektive Verzinsung der Spareinlagen nur bei 0,88 % liegt. Bei einem Bausparvertrag über 100.000 € erreicht der Kunde deshalb nach 15 Jahren – wie von der Bank vorgeschlagen – mit 177 Raten zu je 215 € lediglich ein Guthaben von 40.700 €. Bei einem aufgenommenen Kredit von 100.000 € beträgt die Restschuld folglich noch 59.300 €.
Wenn der Kreditnehmer demgegenüber die monatliche Bausparrate von 215 € zur direkten Tilgung des Darlehens nutzt, spart er viel mehr Kreditzinsen (effektiv 5,48 %) als er an Bausparzinsen (effektiv 0,88 %) verdienen würde. Seine Restschuld beläuft sich deshalb nach 15 Jahren nur noch auf rund 41.500 €. Der Umweg über den Bausparvertrag mit seinem niedrigen Guthabenzins kostet folglich fast 18.000 €.
Diesem Nachteil – so die Anbieterargumentation – stehe nun aber der Vorteil gegenüber, dass der Kreditnehmer durch den Bausparvertrag einen sehr niedrigen und vor allem garantierten Zins für die Anschlussfinanzierung erhalte. Das ist zwar richtig. Die Frage ist allerdings, wie hoch der Anschlusszins bei dem Darlehen mit laufender Tilgung steigen kann, ohne dass dieses letztendlich teurer wird als die Kombination mit dem Bausparvertrag? Die Antwort: Der Anschlusszins des Tilgungsdarlehens müsste sage und schreibe bei über 13 % effektiv liegen, damit beide Angebotvarianten am Ende gleich teuer sind. Wer aber befürchtet einen derart extremen Zinsanstieg?
Die PSD Bank Nord selbst offenbar nicht. Sie setzt in der Kundeninformation bei der Anschlussfinanzierung des Tilgungsdarlehens – wie üblich – "vorsichtshalber" den langfristigen Durchschnittszins für Hypothekenkredite von 8 % nominal bzw. 8,3 % effektiv an. Dann aber wäre das Darlehen bei gleicher Monatsrate schon nach 22 Jahren und vier Monaten getilgt. Ersparte Raten gegenüber der Bausparalternative: Rund 16.000 €. Gemessen an den Gesamtkosten entspräche das einem Unterschied von gut 20 %!
Angesichts solcher Zahlen drängt sich die Frage auf, ob die Bank ihr Angebot einmal richtig nachgerechnet hat. Vermutlich nicht. Den gleichen Eindruck hat die Verbraucherzentrale leider bei den meisten Angeboten zu Bausparvorfinanzierungen.
(Dieser Beitrag wurde von der Verbraucherzentrale Bremen übernommen)
Stand vom Donnerstag, 14. Oktober 2010
zurück