Teilverkauf: Alleinige Nutzung aber hohes Risiko

Wenn im Rentenalter das Geld knapp wird, stellt sich für Hausbesitzer auch die Frage nach einem Verkauf ihrer Immobile. Wird diese jedoch von den Besitzern selbst bewohnt, ist ein Verkauf nicht ohne weiteres möglich und in der Regel auch gar nicht gewollt. Eine Alternative ist der Teilverkauf.

Handschlag vor Haus

Das Wichtigste in Kürze

  1. Beim Teilverkauf werden lediglich zwischen zehn und 50 Prozent der Immobilie veräußert.
  2. Der Alteigentümer bleibt alleiniger Nutzer der Immobile und zahlt ein Nutzungsentgelt für den verkauften Teil.
  3. Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung trägt allein der Alteigentümer.
Stand: 27.04.2021

Der Markt für den Teilverkauf einer Immobilie entwickelt sich rasch. Es gibt inzwischen eine Vielzahl von Anbietern. Diese beleben den eingefahrenen Markt und erweitern die Möglichkeiten für Immobilienbesitzer.

Was bedeutet Teilverkauf?

Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf einer Immobilie wird beim Teilverkauf lediglich ein ideeller Anteil zwischen zehn und 50 Prozent an der Immobilie veräußert. Der Käufer ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft. Der bisherige Eigentümer bleibt alleiniger Nutzer der vollständigen Immobilie und zahlt ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Für die Selbstnutzung wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Am Ende einer zuvor vereinbarten Zeit werden entweder neue Konditionen ausgehandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft. Auch ein Rückkauf ist theoretisch möglich.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Ein Gutachter ermittelt zunächst den Wert der Immobilie. Dafür, dass der verkaufte Anteil weiterhin und allein vom bisherigen Eigentümer genutzt werden darf, ist zunächst ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen. Dieses lässt sich zumindest in Teilen mit einer Mietzahlung vergleichen. Je nach vereinbarter Laufzeit und verkauftem Anteil können über die anfänglich vereinbarte Laufzeit bis zu knapp 60 Prozent der Auszahlungssumme an Nutzungsentgelt anfallen. Am Ende der vereinbarten Laufzeit/Festschreibungszeit muss erneut verhandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft werden.

Unser Rat

Die vertragliche Gestaltung ist in der Regel ausgesprochen komplex und umfangreich. Neben dem eigentlichen Kaufvertrag werden viele Regelungen vertraglich fixiert, die das Miteinander, die laufenden Kosten, das Nutzungsentgelt, die weiteren Kosten sowie die spätere Abwicklung betreffen. Hier sollten sich Verbraucher viel Zeit nehmen und diese Vereinbarungen mit Hilfe der Verbraucherzentralen oder von Rechtsanwälten intensiv prüfen.

Was passiert während der Laufzeit?

Neben der Zahlung des Nutzungsentgeltes trägt der in der Immobilie lebende Teileigentümer sämtliche laufenden Kosten und Lasten wie Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungen oder Umbauten.

Wenn der Alteigentümer die Immobilie nicht mehr selbst nutzen möchte, kann er zwischen Verkauf oder Vermietung wählen. Bei einer Vermietung muss er auch weiterhin für die Kosten aufkommen, kann diese aber teilweise im Rahmen des geltenden Mietrechts auf einen Mieter umlegen.

Was passiert am Ende der vereinbarten Laufzeit?

Wenn die Parteien sich nicht auf neue Konditionen verständigen oder der Alteigentümer den Verkauf wünscht, wird der vollständige Verkauf der Immobilie - nicht nur des verbliebenen Anteils - in die Wege geleitet. Dazu lässt sich der Teilaufkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch über den Tod hinaus und damit gegenüber den Erben gilt. Eine eher theoretische und in der Praxis nur bei sehr niedrigen Beteiligungsquoten realistische Alternative ist der Rückerwerb des veräußerten Anteils.

Zu den weiteren Kosten gehört bei den meisten auf dem Markt befindlichen Anbietern ein sogenanntes Durchführungsentgelt, welches die Anbieter für den finalen Verkauf der gesamten Immobilie berechnen. Es beträgt zumeist 6,5 Prozent des Gesamt-Verkaufspreises und wird in der Regel vom Alteigentümer getragen. Es handelt sich beim Durchführungsentgelt nicht um eine Maklervergütung. Eine solche kann unter Umständen zusätzlich anfallen, wobei diese zumindest formal seit dem 23.12.2020 zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.

Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Die Teilaufkäufer sichern sich in der Regel durch eine Wertsicherungsklausel ab, deren Bedeutung vielen Verbrauchern bei Vertragsschluss nicht klar ist. Hinter dieser Klausel verbirgt sich ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags, den sich der Teilkäufer beim Verkauf der Gesamtimmobilie zusätzlich sichert. Dadurch erhält der Teilkäufer immer mindestens seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent.

Bleibt der Wert einer Immobilie stabil, verbleiben dem Alteigentümer bei Verkauf der Gesamtimmobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern lediglich noch 50 Prozent minus X. Sinkt der Immobilienwert bei Verkauf sogar unter den damaligen Preis, reduziert sich auch der Erlös des Alteigentümers weiter. Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung trägt also ausschließlich der Alteigentümer.

Für wen kommt ein Teilverkauf in Frage?

Ob sich ein Teilverkauf lohnt, lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. In unserer Beratung bewerten wir Ihre persönliche Situation und stellen auch alternative Rentenfinanzierungen wie

  • Normale Darlehen oder Umkehrhypothek
  • Leib-, Immobilien- oder Zustifterrente
  • aber auch einen Verkauf mit Wohnrecht oder Rückmietung vor.

Unsere Experten unterstützen Sie dabei, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten gegeneinander abzuwägen und mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen in Einklang zu bringen.

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