Lohnt es sich, im Alter einen Immobilien-Teilverkauf zu machen?

Der Markt für den Teilverkauf einer Immobilie entwickelt sich rasch. Es gibt inzwischen eine Vielzahl von Anbietern, die den eingefahrenen Markt beleben und die Möglichkeiten für Menschen mit Immobilienbesitz erweitern. An diese Firmen können Sie Ihre Immobilie zum Teil veräußern.

Die vielen verschiedenen Konditionen und Angebote erschweren Verbraucherinnen und Verbrauchern die Auswahl. Es entstehen neue Kosten und Risiken, die kaum zu überblicken sind.

Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf einer Immobilie wird beim Teilverkauf lediglich ein ideeller Anteil zwischen 10 und 50 Prozent an der Immobilie veräußert. Die Käuferin ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft. Die bisherigen Eigentümer bleiben alleinige Nutzer der vollständigen Immobilie und zahlen ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Für die Selbstnutzung wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, zumeist jedoch nur im 2. Rang. Am Ende einer zuvor vereinbarten Zeit werden entweder neue Konditionen ausgehandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft. Auch ein Rückkauf ist theoretisch möglich.

Ein Gutachterbüro ermittelt zunächst den Wert der Immobilie. Dafür, dass der verkaufte Anteil weiterhin und allein von den bisherigen Eigentümern genutzt werden darf, ist zunächst ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen. Dieses lässt sich zumindest in Teilen mit einer Mietzahlung oder mit den Zinsen für einen Kredit vergleichen. Je nach vereinbarter Laufzeit und verkauftem Anteil können über die anfänglich vereinbarte Laufzeit zwischen 50 und deutlich über 70 Prozent der Auszahlungssumme an Nutzungsentgelt anfallen. Am Ende der vereinbarten Laufzeit/Festschreibungszeit muss erneut verhandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft werden.

Wir raten Besitzerinnen und Besitzern einer Immobilie dazu, mit Teilkäufern möglichst langfristige Vereinbarungen zum Nutzungsentgelt zu treffen. Langfristige Vereinbarungen bieten eine höhere Planungssicherheit. Das bedeutet aber auch, dass ein Großteil des erhaltenen Betrags als Nutzungsentgelt wieder zurück an das Teilkauf-Unternehmen fließt.

Zudem gibt es verschiedene Modelle, nach denen die Höhe des Nutzungsentgeltes berechnet wird. Lassen Sie sich von Ihrem gewählten Anbieter darum unbedingt erläutern, welches Modell in Ihrem Fall zur Berechnung herangezogen wird. Nur so sind Sie vor bösen Überraschungen gefeit. Eine Vereinbarung zum Nutzungsentgelt, die sich beispielweise am Verbraucherpreisindex orientiert, kann die Kosten in Zeiten einer hohen Inflation dramatisch ansteigen lassen. Uns liegen mehrere Fälle von Verbraucherinnen und Verbrauchern aus dem Hamburger Raum vor, deren Nutzungsentgelt sich innerhalb eines Jahres massiv erhöht hat. In einem Fall zahlt der Verbraucher für die Nutzung seiner Immobilie jetzt 500 statt 340 Euro im Monat.

Neben der Zahlung des Nutzungsentgeltes tragen in der Immobilie lebende Teileigentümer in der Regel sämtliche laufenden Kosten und Lasten wie Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungen oder Umbauten. Allerdings gibt es hier inzwischen sehr unterschiedliche Modelle und Konditionen, was es schwierig macht, den Überblick zu behalten.

Wenn Alteigentümer ihre Immobilie nicht mehr selbst nutzen möchten, können sie teilweise zwischen Verkauf oder Vermietung wählen. Bei einer Vermietung müssen sie auch weiterhin für die Kosten aufkommen, können diese aber teilweise im Rahmen des geltenden Mietrechts auf Mieter umlegen. Allerdings gehören Mieteinnahmen zu den steuerpflichtigen Einnahmen.

Wenn die Parteien sich nicht auf neue Konditionen verständigen, Alteigentümer versterben oder den Verkauf wünschen, wird der vollständige Verkauf der Immobilie – nicht nur des verbliebenen Anteils – in die Wege geleitet. Dazu lässt sich der Teilaufkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch über den Tod hinaus und damit gegenüber den Erben gilt. Eine eher theoretische und in der Praxis nur bei sehr niedrigen Beteiligungsquoten realistische Alternative ist der Rückerwerb des veräußerten Anteils.

Zu den weiteren Kosten gehört bei den meisten auf dem Markt befindlichen Anbietern ein sogenanntes Durchführungsentgelt, welches die Anbieter für den finalen Verkauf der gesamten Immobilie berechnen. Es beträgt zwischen 0 und 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises und wird in der Regel von den Alteigentümern getragen. Es handelt sich beim Durchführungsentgelt nicht um eine Maklervergütung. Eine solche kann unter Umständen zusätzlich anfallen, wobei diese zumindest formal seit dem 23. Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.

Teilaufkäufer sichern sich durch eine Wertsicherungsklausel ab, deren Bedeutung vielen Verbrauchern und Verbraucherinnen bei Vertragsschluss nicht klar ist. Hinter dieser Klausel verbirgt sich ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags, den sich der Teilkäufer beim Verkauf der Gesamtimmobilie zusätzlich sichert. Dadurch erhält der Teilkäufer immer mindestens seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent.

Bleibt der Wert einer Immobilie stabil, verbleiben den Alteigentümern bei Verkauf der Gesamtimmobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern lediglich noch 50 Prozent minus X. Sinkt der Immobilienwert bei Verkauf sogar unter den damaligen Preis, reduziert sich auch der Erlös der Alteigentümer weiter. Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung tragen also ausschließlich die Alteigentümer.