Lohnt es sich, im Alter einen Immobilien-Teilverkauf zu machen?

Der Markt für den Teilverkauf einer Immobilie entwickelt sich rasch. Es gibt inzwischen eine Vielzahl von Anbietern:

• BASORA (wertfaktor select)
• Deutsche Teilkauf
• LiquidHome (Engel und Völkers)
• Hausanker
• Hausvorsorge
• Hausvorteil
• Heimkapital
• Realwertpartner
• Verkaufen aber bleiben
• Volksbank Immobilien
• Wertfaktor
• WIR WohnimmobilienRente
• Wohnwert

Diese beleben den eingefahrenen Markt und erweitern die Möglichkeiten für Besitzerinnen und Besitzer einer Immobilie. Zugleich entstehen neue Kosten und Risiken, die kaum zu überblicken sind.

Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf einer Immobilie wird beim Teilverkauf lediglich ein ideeller Anteil zwischen 10 und 50 Prozent an der Immobilie veräußert. Der Käufer ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft. Der bisherige Eigentümer bleibt alleiniger Nutzer der vollständigen Immobilie und zahlt ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Für die Selbstnutzung wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, zumeist jedoch nur im 2. Rang. Am Ende einer zuvor vereinbarten Zeit werden entweder neue Konditionen ausgehandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft. Auch ein Rückkauf ist theoretisch möglich.

Ein Gutachter ermittelt zunächst den Wert der Immobilie. Dafür, dass der verkaufte Anteil weiterhin und allein vom bisherigen Eigentümer genutzt werden darf, ist zunächst ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen. Dieses lässt sich zumindest in Teilen mit einer Mietzahlung oder mit den Zinsen für einen Kredit vergleichen. Je nach vereinbarter Laufzeit und verkauftem Anteil können über die anfänglich vereinbarte Laufzeit zwischen 50 und 70 Prozent der Auszahlungssumme an Nutzungsentgelt anfallen. Am Ende der vereinbarten Laufzeit/Festschreibungszeit muss erneut verhandelt oder die Immobilie insgesamt verkauft werden.

Wir raten Besitzerinnen und Besitzern einer Immobilie dazu, mit Teilkäufern möglichst langfristige Vereinbarungen zum Nutzungsentgelt zu treffen. Langfristige Vereinbarungen bieten eine höhere Planungssicherheit.

Zudem gibt es verschiedene Modelle, nach denen die Höhe des Nutzungsentgeltes berechnet wird. Lassen Sie sich von Ihrem gewählten Anbieter darum unbedingt erläutern, welches Modell in Ihrem Fall zur Berechnung herangezogen wird. Nur so sind Sie vor bösen Überraschungen gefeit. Eine Vereinbarung zum Nutzungsentgelt, die sich beispielweise am Verbraucherpreisindex orientiert, kann die Kosten in Zeiten einer hohen Inflation dramatisch ansteigen lassen. Uns liegen mehrere Fälle von Verbraucherinnen und Verbrauchern aus dem Hamburger Raum vor, deren Nutzungsentgelt sich innerhalb eines Jahres massiv erhöht hat. In einem Fall zahlt der Verbraucher für die Nutzung seiner Immobilie jetzt 500 statt 340 Euro im Monat.

Neben der Zahlung des Nutzungsentgeltes trägt der in der Immobilie lebende Teileigentümer in der Regel sämtliche laufenden Kosten und Lasten wie Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungen oder Umbauten.

Wenn der Alteigentümer die Immobilie nicht mehr selbst nutzen möchte, kann er teilweise zwischen Verkauf oder Vermietung wählen. Bei einer Vermietung muss er auch weiterhin für die Kosten aufkommen, kann diese aber teilweise im Rahmen des geltenden Mietrechts auf einen Mieter umlegen.

Wenn die Parteien sich nicht auf neue Konditionen verständigen, der Alteigentümer verstirbt oder den Verkauf wünscht, wird der vollständige Verkauf der Immobilie – nicht nur des verbliebenen Anteils – in die Wege geleitet. Dazu lässt sich der Teilaufkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch über den Tod hinaus und damit gegenüber den Erben gilt. Eine eher theoretische und in der Praxis nur bei sehr niedrigen Beteiligungsquoten realistische Alternative ist der Rückerwerb des veräußerten Anteils.

Zu den weiteren Kosten gehört bei den meisten auf dem Markt befindlichen Anbietern ein sogenanntes Durchführungsentgelt, welches die Anbieter für den finalen Verkauf der gesamten Immobilie berechnen. Es beträgt zwischen 0 und 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises und wird in der Regel vom Alteigentümer getragen. Es handelt sich beim Durchführungsentgelt nicht um eine Maklervergütung. Eine solche kann unter Umständen zusätzlich anfallen, wobei diese zumindest formal seit dem 23. Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.

Die Teilaufkäufer sichern sich durch eine Wertsicherungsklausel ab, deren Bedeutung vielen Verbrauchern bei Vertragsschluss nicht klar ist. Hinter dieser Klausel verbirgt sich ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags, den sich der Teilkäufer beim Verkauf der Gesamtimmobilie zusätzlich sichert. Dadurch erhält der Teilkäufer immer mindestens seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent.

Bleibt der Wert einer Immobilie stabil, verbleiben dem Alteigentümer bei Verkauf der Gesamtimmobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern lediglich noch 50 Prozent minus X. Sinkt der Immobilienwert bei Verkauf sogar unter den damaligen Preis, reduziert sich auch der Erlös des Alteigentümers weiter. Das Risiko einer stagnierenden oder sogar negativen Wertentwicklung trägt also ausschließlich der Alteigentümer.