Umkehrhypothek: Großer Bedarf, wenig Angebote

Im Alter müssen viele Verbraucherinnen und Verbraucher den Gürtel enger schnallen. Der finanzielle Spielraum verkleinert sich im Vergleich zum Berufsleben. Kostspielige, aber ebenso nötige Sanierungen an der eigenen Immobilie oder die Erfüllung größerer Träume werden dann schnell zum finanziellen Kraftakt.

Problematisch wird es dann, wenn die Besitzerinnen und Besitzer selbst in ihrer Immobilie leben und ein Verkauf oder Teilverkauf nicht möglich oder gewollt ist. Die Lösung kann hier ein Immobilienverzehrkredit sein, umgangssprachlich geläufig unter Umkehrhypothek. Das Problem: Obwohl Umkehrhypotheken ausdrücklich von den strengeren Vorgaben der seit 2016 geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausgenommen wurden und zudem ein großer Bedarf besteht, gab es jahrelang praktisch keine Anbieter für diese Produkte. Aktuell beobachten wir allerdings wieder etwas Bewegung am Markt.

Je nach Finanzierungsmodell erhält der Eigentümer von einem Investor eine Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange monatliche Zahlung und wohnt bis an sein Lebensende mietfrei in seiner Immobilie. Erst nach seinem Tod oder dem Umzug in ein Altersheim geht die Immobilie in den Besitz des Investors (zum Beispiel ein Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen) über. Alternativ wird das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen durch den Verkauf der Immobilie getilgt.

Gerade für Menschen, denen im Rentenalter wenig Geld zur Verfügung steht, weil alle Ersparnisse ein Leben lang in eine Immobilie flossen, ist eine Umkehrhypothek genau die richtige Finanzierungsform. Anders als bei allen anderen Krediten kommt es hier aber nicht auf das vorhandene Einkommen an. Auch Menschen mit sehr niedriger Rente können einen Vertrag abschließen.

Eigentümerinnen und Eigentümer können bis an ihr Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen, bekommen aber schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Es sind weder Zins- noch Tilgungszahlungen zu leisten. Die Umkehrhypothek ermöglicht Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren - zum Beispiel Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit - im Voraus festgelegt werden. Ein Verkauf der Immobilie, zum Beispiel im Pflegefall, ist in den meisten Fällen möglich. Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt.

Die Umkehrhypothek ist unter Umständen ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Hier sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens zu nennen - wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer also länger lebt als statistisch berechnet.

Alternativ wird die Auszahlung nur bis zu einem bestimmten Höchstalter berechnet und gezahlt. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden. Sie reduziert die Erbmasse. Wer sich für eine Umkehrhypothek interessiert, sollte auf jeden Fall abklären, wer zukünftig finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen muss.

Umkehrhypothek und Immobilienrente haben gemeinsam, dass der bisherige Eigentümer bis an sein Lebensende in seiner Immobilie mietfrei wohnt und schon zu Lebzeiten Geld für das Objekt erhält. Bei der Umkehrhypothek erhält der Eigentümer in der Regel eine einmalige Zahlung oder eine Auszahlung in Raten ähnlich einer Rente – entweder zeitlich befristet oder lebenslang. Bei der Immobilienrente handelt es sich per Definition immer um eine wiederkehrende Zahlung. Allerdings ist eine Einmalzahlung unter Umständen auch denkbar.

Bei einer Umkehrhypothek wird nach dem Tod des Eigentümers das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder aber das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über. Anders bei der Immobilienrente: Hier kommt es schon bei der Unterzeichnung zu einem Verkauf und damit zu einem Eigentümerwechsel. Die Rechte des bisherigen Eigentümers, wie das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, werden in das Grundbuch eingetragen. Für den Unterhalt der Immobilie ist, sofern vertraglich nicht anders vereinbart, der neue Eigentümer verantwortlich.

Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. In unserer Beratung bewerten wir Ihre persönliche Situation und stellen auch alternative Rentenfinanzierungen wie Leib-, Immobilien- oder Zustifterrente, aber auch Verkauf mit Wohnrecht oder mit Rückmietung vor und erklären Ihnen den sehr teuren Immobilien-Teilverkauf. Unsere Experten unterstützen Sie dabei, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Möglichkeiten gegeneinander abzuwägen und mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen in Einklang zu bringen.

Grundsätzlich kommt die Hypothek für Menschen infrage, die

• bereits das Rentenalter erreicht haben oder kurz vor Renteneintritt stehen
• eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen
• in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen
• keine nahestehenden Erben haben
• oder sich eine größere Liquidität wünschen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.